文/朱振鑫 如是金融研究院首席研究员

杨芹芹 如是金融研究院高档研究员


本集摘要

1、我国大陆中心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡,假如除掉修建和运用面积的不同,京沪深房价排全球第2-4位,仅次于香港。


2、京沪深中心城区的房价收入比超越40倍,家庭储蓄四十年以上才干买到一处中心城区普通住所,买房担负极重,修正前仅次于香港,修正后全球最高。


3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比全球最高,远超越世界通行临界点25,要么是房价高估,要么是租金轻视。


4、全球大部分中心城市都面对高房价的难题,尤其是香港,比内地的房价高的多。不能以单纯的房价凹凸、收入或许租金比来判别房价是否合理,即使有高估,也纷歧定会溃散,至少短期不会。


5、咱们用1000万能够买什么样的房子对各城市进行了比照,京沪深买房用来寓居的性价比简直是全球最低的。


从全球来看,我国的房价究竟有没有泡沫?这是一个难以答复的问题。世界比照是一个很好的参阅,但直接拿我国和国外房价比照非常风险,由于我国的房价太纷歧样。


一是计价根底纷歧样。我国的“房产”和“地产”其实是别离的。土地为国家所有,住户只要土地运用权,普通住所产权为70年,期满能够主动续期,商住两用房子产权多为50年,需求交纳必定份额的土地出让金进行续期;而国外多为永久产权,如美国选用私有财产制,房子的生意包括土地,产权是永久的。这意味着咱们的房价中其实只包括了土地的一部分运用价值,而国外的房价中彻底包括了土地的产权价值。


二是数据质量纷歧样国内的数据首要有两个来历,一个是核算局,另一个是我国指数研究院。两个数据质量都不高,尤其是核算局的。一方面核算局只发布指数,没有高频的肯定价格。另一方面数据严峻失真。核算局数据来自住建部分的网签价,而为了合理避税,大城市普遍存在阴阳合同,网签价根本都大幅低于实践成交价。举个比方,假定北京一套房子实践成交800万,但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。依照核算局的数据,北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右,而实践均价早现已五万以上。拿着这种房价去比照剖析,定论必定跑偏。


三是核算口径纷歧样。全球房价短少一个一致的官方数据,各国房价核算组织不同、数据来历不同,样本口径也不同,不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价,样本城市相对较多,包括了各种商品房类型;而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只核算20个城市,并且还只核算独栋和联排别墅。甭说各国之间无法直接比照,乃至是一国内部直接比较都不彻底精确。


四是面积算法纷歧样。国内房子核算的是修建面积,既包括住所运用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其间。大多数国家区域核算的是有用面积或运用面积。如香港选用的是有用面积,等于修建面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等运用是运用面积,等于有用面积减去墙体占用面积,也便是真实能够运用的住所面积。


三种面积之间的联系是修建面积>有用面积>运用面积,有用面积和运用面积相差较小,修建面积与运用面积存有较大差异,需求用得房率进行换算,也便是实践寓居面积和修建面积之比。一般来说,塔楼或是带电梯的住所得房率约为70%,多层住所或是不带电梯的高楼得房率约为75%,也便是说国外70多平的房子大约相当于国内100平。我国房价要除以得房率才干得到可与国外比照的实践房价,这至少要比原有的房价数据高出30%。


五是持有本钱纷歧样。国内现行的房地产税费首要体现在买卖环节,多为一次性本钱,只要房产税和乡镇土地运用税是针对房产持有环节的,但房产税现在只要在上海和重庆进行试点,还未全面推出。也便是说假如不买卖,我国房子持有简直无本钱。而国外税费首要在持有环节,持有本钱较高,德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等许多国家和区域都有房产税,需求在持有期间交纳。比方北京一套100平左右的房子持有本钱只要每年四五千元的物业费,而在接近华尔街的FLATIRON公寓每年需交纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费,折合人民币年均持有本钱13.47万元,持有本钱显着高于国内,这部分本钱其实也算是隐性的“房价”。


六是区域结构纷歧样。我国是后发国家,乡镇化率还不到60%,区域开展极不均衡,城市和乡村、中心城市和三四线城市之间差异很大,如同为省会城市,杭州有些超越6万,乌鲁木齐均价在8千左右,相差近十倍。国外尽管也有区域和城乡间隔,但发达国家乡镇化率根本都在70%以上,不像国内分解这么严峻。这导致一个问题,假如比较全体房价,我国的房价或许会被部分落后区域以及乡村拉低,粉饰大城市的高房价,和实践状况不符。


七是计价单位纷歧样。各国选用的房子面积衡量单位千差万别,国内是平方米,美国和英国是平方英尺,日本和韩国是坪,都需求通过必定的换算,无法直接比较。三者之间的换算份额为1平方英尺约等于0.093平方米,1坪约等于3.31平方米。


已然数据纷歧样,那直接比照很简单发生系统性差错。为了比照的精确性,咱们归纳考虑各种因素,确认以下几个数据处理的准则:一是以开展程度近似的代表性城市进行比照,防止整个国家比照的不精确性;二是以商场数据为准,防止外部干涉带来的数据失真;三是以同一跨国核算组织为准,防止核算口径的不同;四是微观的数据维度和微观的事例维度相结合,尽或许的反映房价的真实状况;五是肯定水平缓相对水平相结合,除掉开展水平差异带来的房价差异。


接下来,咱们就从这几个准则动身,散布从微观和微观两个视角来比照一下我国和其他国家的房价。


微观视角比照:简直是全球最高


微观层面上,咱们选取Numbeo的数据,这是现在世界上最大的在线协作数据库网站,通过用户在线协作完成全球国家和城市日子本钱信息实时更新,便于进行数据比较。为进步可比性,咱们选取全球最具代表性的全球中心城市作为样本,详细包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下剖析全球中心城市的肯定房价和相对房价水平。


肯定房价:修正后仅次于香港。


咱们直接选用一线城市中心区域和非中心区域均匀房价进行比照,能够发现我国一线城市京沪深中心城区均匀房价独占鳌头,但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡比较还有必定的间隔。依据Numbeo最新2月份中心城市中心城区的房价数据,香港以29147美元/平方米遥遥领先,紧随其后的是伦敦和新加坡,别离为17532美元/平方米、16473美元/平方米,北京、上海、深圳别离以15292美元/平方米、14221美元/平方米、13349美元/平方米的价格位居第四、第五、第七,排名非常靠前,北京、上海中心城区房价已超越纽约,深圳超越旧金山、巴黎、东京等世界一线大城市。


由此可见,我国内地一线城市京沪深房价位居前十,在全球处于领先地位,比肩纽约、旧金山、巴黎等全球闻名城市,但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡比较,仍存在必定的间隔,京沪深中心城区房价约为香港的一半。


材料来历:Numbeo、如是金融研究院   单位:美元/平方米

可是考虑到我国内地常用的为修建面积,中心城市多为带电梯住所,选用70%的得房率,进行折算后能够发现,北京、上海和深圳中心区域实践房价别离为21846美元/平方米、20315美元/平方米和19069美元/平方米,现已超越伦敦和新加坡,仅次于香港,且与香港间隔进一步缩小。



材料来历:Numbeo、如是金融研究院   单位:美元/平方米


再来看一下非中心城区:20个全球中心城市非中心城区房价与中心城区间隔显着,部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半,但非中心城区全体排名简直无变化,仅有单个城市互换次序。依据Numbeo网站最新2月份中心城市非中心城区的房价数据,北京、上海、深圳别离为7483美元/平方米、7213美元/平方米、7145美元/平方米,约为中心城区的一半,位居第六、第七、第八,排名仍然靠前,但相对中心城区排名有所后移。


材料来历:Numbeo、如是金融研究院   单位:美元/平方米

非中心城区也依照70%的得房率进行折算后,北京、上海和深圳非中心城区房价别离为10691美元/平方米、10304美元/平方米和10208美元/平方米,仅次于香港,成功超越旧金山、伦敦、巴黎和新加坡等世界大都市。


材料来历:Numbeo、如是金融研究院   单位:美元/平方米


相对房价:全球最高,没有之一。


榜首个目标是房价收入比:修正前仅次于香港,修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度,比方京沪深中心城区的房价收入比超越40倍,意味着家庭储蓄四十年以上才干买到一处中心城区普通住所Numbeo网站选用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值,公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值,公寓中位数为90平方米,假定50%为女人劳动力,净可支配家庭收入界说为1.5倍均匀净薪酬,在最新2月份中心城市中心城区的房价收入比数据中,香港以49.13排名榜首,北京、上海、深圳的房价收入比别离以46.65、42.60、42.55位居第二、第三、第四,遥遥领先其他城市。


留意,这还没有按得房率折算,假如用折算修正后的房价去核算房价收入比,那京沪深更是高的惊人,别离抵达66.64、60.86和60.79,远远超越香港,成为全球买房担负最高的城市。


材料来历:Numbeo、如是金融研究院


材料来历:Numbeo、如是金融研究院


第二个目标是房价租金比:全球最高。从直观上说,每平方米的房价与年租金之比,衡量房子出租获得的出资报答状况,可用于判别是买房仍是租房合算。再进一步说,租金更能反映实践的寓居需求,房价假如比较租金高出许多,那意味着房价存在投机炒作的金融成分,能够理解为存在泡沫。


京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均坐落前列,租房的性价比要高得多。Numbeo在预算每平方米租金时假定一卧室公寓有50平方米,三卧室公寓有110平方米,未考虑税收或维护费用。在最新2月中心城市房价租金比数据中,深圳、北京、广州、上海中心城区的房价租金比别离以81.82、64.85、63.27、58.07位居前四,非中心城区也是如此,占有前四位。世界通行的临界点是25,超越临界值标明该区域房产出资价值变小,租房比买房愈加经济。如前所述,租房的都是实践寓居需求,买房的有些是投机需求,房价租金比高阐明投机需求超越了实践寓居需求,有必定的泡沫。


材料来历:Numbeo、如是金融研究院


材料来历:Numbeo、如是金融研究院


微观视角比照:1000万在各国中心区能买什么房子?


微观上的数据更全面,但或许也意味着更多的差错。咱们能够再从微观层面进行一些理性的比照,有时反而更接近实际。微观比照无非两种思路:一种是相同的地段和房子比照房价,另一种是相同的价格去比照房子。咱们把这两种办法结合一下,从购房者视点动身,假定现在手头上有1000万左右的预算,出资地址限定在全球各大城市最中心的金融区,然后去寻觅能够买到的房子进行自下而上的比照,由此也能够对全球各地的房价有个直观的理性认识。


1、香港:中环汇贤居  总价991 2卧 有用面积41平方米


香港世界金融中心附近中上环和平山高街1号汇贤居一处住所,楼龄12年,底层西向,修建面积615尺(合57平方米),有用面积仅为443尺(合41平方米),有用率72%,总价1150万港元(合991万人民币),单价高达24万/平方米,全球排名靠前。但全体配套较为完备:一是交通设备便当,间隔最近的地铁站西营盘500米左右,步行到世界金融中心15分钟,共有多条巴士道路通过,不到半小时就可到铜锣湾。二是教育资源丰富,附近共有17所小学,间隔香港大学1公里左右。三是日子配套完善,附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设备,可供休闲文娱。

 

图片来历:华夏地产


2、伦敦:伦敦金融城Park Vista Tower公寓  总价925万 2卧2浴  80平方米


伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓, 2017年8月份竣工,装饰简练舒适,坐落14层,中高层,视界杰出,可俯视伦敦壮丽风光,室内面积80平方米,总价100万英镑(约925万人民币),单价为11.56万/平方米。Park Vista Tower公寓交通便当,处于伦敦中心城区,步行5分钟可至Wapping Station,有前往金融城和金丝雀码头的便当交通道路,约15分钟车程。Wapping区内教育资源丰富,有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特别校园、19所私立校园和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。


图片来历:欧洲购房网


3、新加坡:金融中心滨海湾嘉御苑 总价1009 3卧2卫  112.6平


新加坡嘉御苑3卧2卫高档公寓,2018年1月份竣工的新房,精装饰,房子面积112.6平方米,总价211万新币(约1009万人民币),单价为8.96万/平方米。嘉御苑公寓交通快捷,处于中心中心区域的第3邮区,开车5分钟即能抵达乌节路购物区,步行10分钟到红山地铁站(Redhill),四站地铁可抵达中心商务区CBD,附近有伊丽莎白医院,项目周边设备便当完善,从公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富,有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院,新加坡办理大学等高校。


图片来历:链家


4、上海:陆家嘴附近世茂滨江花园  总价950 1室2厅  85.07平


陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅,2009年建成,精装饰,满五不仅有,修建面积85.07平方米,总价950万,单价为11.17万/平方米。世茂滨江花园坐落内环中心区域,有四条地铁和四条公交线路通过,其间间隔最近的9号线商城路1000米左右,一站地铁可至陆家嘴金融中心,附近2公里规模内有大型三级甲等归纳性医院上海市东方医院。教育资源优质,有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等要点小学。日子文娱配套完善,间隔上海榜首八佰伴商圈不到1000米。


图片来历:链家


5、北京:金融街晶华小区 总价1000 1居室 78.24平


金融街西城晶华小区精装饰一居室,2008年建成,满二不仅有,修建面积78.24平方米,总价1000万,单价为12.78万/平方米。晶华小区坐落二环内,间隔金融街不到800米,小区西门便是公交站,有三条公交道路通过,往西有地铁2号线阜成门站,往东有地铁4号线西四站和灵境胡同,均不超越1000米。周边教育资源丰富,有试验二小幼儿园(闻名幼儿园)、北师大附中(北京市榜首批要点中学)、北京八中(北京市演示要点中学)、中心音乐学院(我国最高级音乐学院)等要点校园。周边配套完全,医疗条件杰出,间隔北京大学人民医院(白塔寺院区)500左右、北京协和医院西院1000米左右。日子文娱便当,小区西侧间隔金融街购物广场约800米,到西单商场约1500米。


图片来历:链家


6、纽约:曼哈顿下城区FLATIRON公寓   总价920 1居室 66平


纽约曼哈顿下城区附近华尔街的精装饰一居室公寓,1989年建成,总价920万元,运用面积66平米,单价为13.94万元。公寓坐落曼哈顿下城区富贵大街,转角便是华尔街,接近联合广场公园,交通非常便当,间隔6街地铁和14街地铁F、M、L,1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH间隔500米左右,出行非常便当。周围教育资源丰富,有纽约排名No. 6、全美排名No. 38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和纽约排名No. 10、全美排名No. 61的New Explorations Into Science, Tech and Math High School及2016年世界排名53的纽约大学。


图片来历:北美购房网


7、深圳:福田区雅颂居 总价990 2室2厅  86.99平


深圳福田区CBD附近的雅颂居,精装饰,2室2厅,2004年竣工,总价990万元,修建面积86.99平方米,单价为11.38万元。雅颂居坐落市民中心附近,出行交通便当,100米内有三个公交站台,多条公交线路通过,不到2000米的规模内有9个地铁站点,间隔最近的岗厦北和市民中心站约500米。周边聚集了很多的教育资源,小区自带维多利亚双语幼儿园,对口的天健小学为深圳市一级要点校园。


图片来历:链家


8、巴黎:第二大区复式公寓 总价926万 11浴 83平方米


精装饰复式宽阔公寓,朝向南面,1卧1浴,总价926万元,套内面积83平方米,单价为11.16万元。坐落巴黎歌剧院为中心的第二大区,包括前巴黎证券买卖所和多家银行总部,方位优胜,交通便当,附近地铁站,步行可达。根底设备完善,文化氛围稠密。


 图片来历:欧洲购房网


9、波士顿:市中心公寓 总价1049 1卧1浴  83平


波士顿市中心缔造于2016年的优质公寓,1卧1浴,总价1049万元,室内面积83平方米,单价为12.64万元。公寓坐落市中心Downtown Crossing街区,接近地标性修建千禧塔和波士顿公园,间隔波士顿金融区仅数分钟旅程,最近的公交站和地铁站间隔不到100米,交通非常便当。教育资源丰富,包括多所中小学,如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。


 图片来历:北美购房网


10、东京:新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 总价930万 31 75平方米


东京新宿区缔造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓,3卧1浴,坐落47层,视界极佳,东京夜景一目了然,总价930万元,室内面积75平方米,单价为12. 4万元。公寓坐落于新宿区富久町,交通非常快捷,有3个车站、3条线路能够搭乘,最近的车站是新宿御苑前站,步行9分钟即可抵达。周边设备完善,接近超市、保育园、商业设备等,日子便当。


 图片来历:亚洲购房网


定论


综上,比照的定论现已很明晰:


榜首,从肯定水平来看,我国大陆中心城市的房价在全球位居前列,仅次于香港、纽约、新加坡,假如除掉修建和运用面积的不同,京沪深的房价简直是最高的,仅次于香港。


第二,从相对水平来看,我国的中心城市房价在全球是最高的,修正后的房价收入比和房价租金比都超越了香港,京沪深的购房担负稳居全球前三。


第三,假如房价无法进一步的上涨,现在的租金报答是严峻偏低的,房地产作为一个出资品的特点会越来越弱。


第四,全球大部分中心城市都面对高房价的难题,尤其是香港,比咱们的房价高的多。不能以单纯的房价凹凸、收入或许租金比来判别房价是否合理,即使有泡沫,也纷歧定会溃散,至少短期不会。

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